土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况总结

土地使用权转让有以下四种方式，现将每种方式涉税情况

土地使用权出让有四种方式，每种方式的涉税情况简述如下：

方式一、直接转账方式

直接出让土地使用权是最简单的操作方式。在转让过程中，转让方主要涉及以下三种税种（其他次要税种暂不考虑）：

1. 增值税

根据财税2016年第47号文，增值税改革前取得的土地使用权可选择简易计税方式，取得的总价款和价外费用减去土地使用权原价后的余额是销量。增值税按5%的税率计算缴纳；

如果是增值税改革后出让的土地使用权，按照2016年财税36号文的规定，按9%的税率缴纳增值税。

2.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》，单位和个人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收益，为土地增值税纳税人，应当缴纳土地增值税。按照本条例征税。

由于此处土地尚未开工建设，在计算土地增值税时，增值税只能在出让价减去原价的基础上，按30%-60%的适用税率计算缴纳。购买时间和附加税。增加土地税。

3、企业所得税

企业转让土地使用权取得的转让收入减去购买价款和相关税费后的余额，计入企业应纳税所得额，按税法计缴企业所得税。税率为25%（或企业享受的优惠税率）。

方式二：投资额超过25%后，作为在建项目转出

出资超过25%的，作为在建项目转让，转让方涉及的主要税种也有以下三种：

1. 增值税

根据2016年国税公告第14号，增值税改革前开工的在建工程销售收入，可适用简易计税办法，按5%的征收率计税。相应地价；

若为增值税改革后开工的在建工程，适用一般计税方法，扣除相应地价后的余额为按全部价款及取得的价外费用计算的销售额，价值- 附加税按 9% 缴纳。

2.土地增值税

投资超过25%的，在建项目的转让、土地成本和开发成本可加计扣除。

3、企业所得税

方式三：将土地使用权出让转为公司股权出让

由于双方直接转让公司股权，土地使用权无需转让，不存在土地使用权转让，转让方无需缴纳增值税和土地增值税在转移过程中。股东涉及印花税和所得税。

一、印花税

由于印花税属于行为税，如发生股权转让，法人股东或自然人股东应按股权转让金额的十分之五在财产转让文件上缴纳印花税。

2、所得税

转让方为法人股东的，股权转让所得减去股权原值和合理费用后的余额，计入企业应纳税所得额，按规定计算缴纳企业所得税。税率为25%（或企业享受的优惠税率）；

转让方为自然人股东的，以股权转让所得减去股权原值和合理支出后的余额为应纳税所得额，财产转让所得按20%的税率缴纳个人所得税。该部分个人所得税的代扣代缴义务人为股权支付方。

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通过以上分析，方法一直接出让土地使用权，操作简单，但根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，土地出让将受阻，因为超过总开发量的25%投资尚未完成。

方式二投资超过25%后，作为在建项目出让，自然不存在土地出让问题，但这里需要考虑的是投资金额由哪一方出资。转让方需要考虑的是资金能否到位以及后续发展。如果受让方出资25%取得在建项目，由于在投资过程中土地使用权不属于受让方，投资风险需要通过协议或约定来提前规避损害。当然，由于投资，转让过程中税负的增减也是双方谈判的重要筹码。

第三种方式是将土地使用权出让转为公司股权出让。由于暂时规避了土地使用权出让的各种税收，因此获得了很多房地产公司的青睐，但也存在一定的局限性。例如：如果公司有多个开发项目，则不适用股权转让方式；股权转让收入明显偏低且无正当理由的，主管税务机关可以核定股权转让收入。

实践中，部分企业采用以下第四种操作方式：

方式四：企业将土地投资投入全资子公司，再转让全资子公司股权

第一步：公司将土地投资投入全资子公司，涉及的主要税费如下：

1. 增值税

根据财税[2016]36号文附件一的规定，销售劳务、无形资产或不动产是指提供劳务有偿转让无形资产或不动产，有偿是指取得货币、货物或其他经济利益。

母公司以土地投资子公司，取得子公司股权，属于取得其他经济利益的情形。因此，母公司以土地投资子公司，需要缴纳增值税。

2.土地增值税

根据《土地增值税暂行条例实施细则》，转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物和收益，是指以出让方式有偿转让房地产的行为。或其他方式。

母公司以土地向子公司投资，取得子公司股权，属于以其他方式有偿转让不动产的行为。因此，母公司以土地出资取得子公司股权时，需要计算缴纳土地增值税。

3、企业所得税

转出企业和转入企业均不确认收入；2、转入企业取得所转让股权或资产的计税依据企业所得税转让房产怎么算，按照所转让股权或资产原账面净值确定；3、受让企业取得的被转让资产，按原账面净值计提折旧。