等额本息提前多久划算，贷款买房的还款技巧

等额本息提前多久划算

当等额本息还款时，剩余本金产生的利息将与剩余本金(贷款余额)一起计算，也就是说，未付利息也将计算在内，所以我们前期还款的最大比例就是产生的利息。

如果我们想付更少的利息，我们必须想办法减少利息的计算，平等的本金和利息是先还利息，然后还本金。整个上半年贷款的利息比例基本上最大，而下半年的本金比例最大。

因此，只要我们在1/2之前提前还款，我们就能有效地降低利息；当还款期限超过1/2时，就没有必要提前还款了，因为此时你的利息已经基本还清了，只剩下本金，所以提前还款是没有意义的。

从理论上讲，只要是1/2之前，提前偿还相同的本金和利息更具成本效益，但有些贷款可能不支持提前还款以降低利息，有些贷款甚至可能收取提前还款违约金。

众所周知，贷款买房金额高，还款期长。因此，我们不应该让开发商和银行“牵着鼻子走”处理贷款，我们应该做自己的功课，掌握一些方法。对于提前还房贷利息怎么算，不同情况的利息也是不同的。

贷款买房的还款技巧

技巧一：缩短还贷的时间

银行，通常提供两种还款方式，即“等额本息”和“平均资本”。在实践中，大多数人选择等额本息有两个原因：银行要求借款人采用等额本息还款法；平均资本前期的还款压力较大，借款人近期的经济状况更适合采用等额本息法。随着收入水平的不断提高，许多买家有更多空闲的资金，所以他们会考虑提前还贷来节省利息。专业人士建议尽早还款。因为一旦等额本息的还款时间超过1/2或平均资本的还款时间超过1/3，就意味着大部分的按揭利息已经还清，剩下的大部分就是本金。此时，在能节省，提前还款的资金并不多，意义不大。此外，提前还款有两种选择：1 .缩短还款时间；2.还款时间不变，月还款额减少。借款人应该选择缩短还款时间，因为这相对来说能节省贷款成本更高。

　技巧二：办理转按揭

顾名思义，次级抵押就是“转让”贷款，即通过银行认可的担保公司“赎回”处于抵押状态的房屋。当然，如果借款人手头有足够的资金，他不需要寻求担保公司的合作。房屋赎回后，找一个按揭利率较低或优惠利率的银行，重新申请按揭贷款。据专业人士计算，当银行的按揭利率大幅下调时，通过再按揭，整个的还款期是能节省的10万多按揭利息

技巧三：采用“双周供”

“双周支付”是指每两周支付一次抵押贷款，增加还款频率，加快降低贷款本金，从而缩短还款周期，减少总还款额。据统计，与整个，的还款周期相比，“双周支付”的利息比能节省，的“月支付”高20%左右，但“双周支付”比“月支付”要求更高的收入稳定性。

技巧四：固、浮两种利率灵活转换

银行的抵押贷款利率分为固定利率和浮动利率。固定利率不受银行，利率调整的影响，还款利息始终按照购房合同规定的利率计算。因此，当利率上升时，选择固定利率的借款人在能节省；会有更多的贷款成本。相反，当利率下降时，置业人士选择浮动利率会更容易负担。

目前，许多银行支持固定利率和浮动利率之间的转换，但银行欢迎借款人选择固定利率。因此，银行将浮动利率转换为固定利率是不收费的，但如果借款人将固定利率转换为浮动利率，则意味着利率处于下行期，银行的利润会受到一定程度的影响，因此借款人需要支付违约金等费用，还款时间必须满足一定期限后才能处理。此外，在大多数银行，规定还款利息应按5年的固定利率计算，只有在“从固定利率到浮动利率”的过程之后才能免除罚款。是否处理固定利率和浮动利率之间的转换取决于借款人对未来抵押贷款利率趋势的判断。如果银行贷款目前的按揭利率较购房合同规定的利率大幅下调或未来有进一步下调的趋势，可以申请“固本浮动”；如果范围相对较小且趋势不明朗，建议暂时不要处理。