国内房地产行业的发展情况以及前景

房地产行业一直备受关注，应为房地产行业关乎每一个人的日常生活。大部分人提起这个行业依旧认为是个高利润行业，但是近几年房地产行业展现出了层出不穷的问题。本文将对国内房地产行业的发展情况和前景进行简要梳理。

1. 房地产行业的发展情况

中国的房地产始于1998年。然而，自2008年以来，房地产的销售量和房价迅速增长，中国房地产市场取得了快速发展。

这是因为，自2008年以来，中国的房地产开发商开始了“快速拿地、快速销售、快速建设、快速结转”的开发模式。在过去的十年里，中国的房地产市场发展非常迅速。

2. 房地产行业的前景

2020年，中国的房地产市场在未来十年会是什么样子？

可以说，从2020年到2030年，房地产市场的销售量将在徘徊于顶部一段时间后逐渐下降。

也就是说，到2030年，新房的销售量将恢复到2008年的水平，预计约为7亿平方米。

在未来十年，中国的房地产价格将根据不同的经济发展和每个人收入的增长而有一个幅度的增长。

根据编制的大中城市的房地产热图。不难发现，中国房地产市场已经从“同涨同跌”演变为“城市分化”，这主要是由于国家实行“一城一策”。

那么，房地产市场未来会如何发展呢？首先，和我们所处的时代息息相关。

在过去20年的房地产中，可以分为四个阶段。

从1998年到2002年，是一个制度探索的时代，在这个时代，住房制度改革开始了；

从2003年到2010年，是土地红利的时代。市场上有竞拍、拍卖和“831”限制。这时，融资能力受到了考验；

从2011年到2018年，这是一个高营业额的时代。在此期间，国家颁布了《新中国八条》（ 国务院常务会议推出的八条房地产市场调控措施）。自2019年以来，房地产进入了一个稳定低增长率的时代。

在这一时期，企业应提高投资能力、融资能力、产品能力、营销能力和运营能力。

2020年，房地产市场进入了一个不同的时代，我们称之为“生产函数”增长的时代。

这将是一个科技进步的时代，也将是一个智能房地产的时代。数学家柯布和经济学家道格拉斯提出，劳动和资本的投入是不变的，产出的增长取决于我们应用的科学技术的进步。

在高周转率的思想下，一栋高层住宅在过去的脚手架和主体结构的生产模式下需要7~8天才能建成一层楼。采用铝膜爬架技术后，高层住宅建筑的施工进度在5.5-6天内达到了高层住宅建筑主要生产进度的极限，这是科技的力量。

许多房地产公司周转快，不断增加资本投资的杠杆，首先增加表内负债，然后增加表外负债。在这些基础上，他们还会进行前期土地融资，而整个的债务比例被夸大了。

2020年以后，住宅开发的毛利率和净利率都在下降，仍然采用推高负债率的方法，很难获得更好的收益，也不可能获得更好的投资内部收益率和净资产收益率。

在这种情况下，在建设期和资本投资达到一定限度后，如果产业继续获得“增长”，就必须实现技术进步。

例如管理应该完全信息化、具备基于移动互联网的客户互动能力建筑的数字化和产业化、定制化服务智能和人工智能能力。

将来房地产行业应该掌握这些能力。