北京公积金贷款新政或误伤刚需？

北京市刚刚发布的公积金贷款新政让不少刚需购房者感到“心塞”。

今日晚间，北京住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》。按照通知，自9月17日起，网签的购房，在使用公积金贷款的时候，将执行“认房又认贷”的政策。同时，今后公积金贷款将与缴存年限挂钩，每缴存一年可贷10万元，缴存12年可以贷到最高的120万元。

“认房又认贷”主要影响的是贷款的首付比例和贷款利率。这一次，公积金贷款同时也调整了首付比例。购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。这样调整过后，公积金贷款和商贷的首付比例就基本一致了。一样实施差别化的首付政策，对于共有产权这样的政策性住房，仍然给予30%较低的首付比例。

北京住房公积金管理中心表示，此次出台的新政，目的是坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实北京城市总体规划有关要求，积极引导市民合理住房消费，支持市民的基本住房需求，抑制投资投机性购房行为。

不过，此次公积金贷款新政可能会误伤刚需。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，北京公积金占交易比例不高，平均在20%左右，但这个政策影响下预计起码一半需求将只能选择商业贷款或者全款。这个政策对刚需影响非常大，特别是年轻人，当下北京市场平均购房年龄在28左右，按照新政，购房者只能贷款50万左右。“本来公积金贷款额度就很少，按照这个政策，公积金将基本离开刚需。而从认房又认贷看公积金政策全面收紧。”

此次公积金新政对于市场的影响，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，此次北京公积金政策的调整会进一步减弱需求。在二手房交易中使用公积金贷款加商业贷款组合贷的方式占多。公积金贷款尽管额度有限，但其利率较低，能够帮助购房者减轻贷款压力，这是公积金制度设计的本意。在目前商业信贷保持紧缩的状态下，消费者本身的购买力就受到制约。公积金政策调整不仅影响低总价刚需市场，还会对换房链条“釜底抽薪”影响中高端改善市场。由此估计，四季度北京房地产市场的情况不容乐观。

贝壳研究院Real Data 数据库显示，上半年3、4、5月份二手房市场成交量有所复苏，但仍处于适度水平。6、7、8月二手房成交持续回落，三个月累计下跌46.2%。房价自调控以来一直处于平稳的阶段。新增房源和客源以及带看客源量均不断下滑，市场整体表现较为低迷。