房贷利率6.125%，已经还1年半，选择部分提前还款划算吗？

小明：房贷利率6.125%，已经还1年半，选择部分提前还款划算吗？

三人：房贷不存在复利，也不存在先付息后还本，至于要不要提前还款取决于自身的投资收益与是否存在违约金。

房贷月供中的利息是逐月计息的，不存在复利和先付息后还本的说法。即每月的月供它只针对于当月剩余本金所产生的利息，然后加上当月应还的本金得出来的数额。

比如利率6.125%的100万房贷，还供的第1个月，不管是等额本金还是等额本息，所产生的利息都是100万*6.125%/12=5104.17元（往后随剩余本金的减少逐月递减）。

而具体的月供是多少取决于还款方式（等额本金和等额本息）对应本金的多少，剩余本金所产生的利息与还款期限的长短没有关系。比如分30年还和分20年还，第一个月的利息都是5104.17元，可以对比这两幅图。

还了一年半提前还款划算吗？取决于自身的理财收益率

假如你有10万块钱，那么你会拿这10万块钱干什么呢？投资。那又怎样投资呢？

有些人会把这10万块钱存银行一年定期，获得2%左右的年利率，而2%小于6.125%——不提前还款是在做亏本投资，好如你把钱从银行贷出来然后再将钱存进银行，给银行赚利差。

而如果自身有相应的风险承受能力和投资经验，平均年化收益率能达到6.125%以上，收益可以对冲贷款所产生的利息，那么便没有必要提前还款了——因为有利可图，就如同那些融资买股票的投资者（股权质押利率基本在7.5%以上）。

银行做出一笔贷款并不是那么简单的，需要进行相应的风险评测和管理，会付出一定的人工成本和资产成本。

因此，一般情况下，房贷还供期限不足12个月，业主选择提前还贷往往存在违约金。而违约金的多少以罚息怎多少个月份计算。比如提前还贷10万，利率为6.125%，罚息三个月，那么违约金就是10万*6.123%/4=1530.7元——与贷款金额无关，与提前还贷金额有关。