房贷利率的真相，我们都在“局中”
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
Q:提问:京总你好，我现在预算2000左右，核心诉求是居住体验和保值的三居，暂不考虑学区。目前看过清河，太阳宫，朝阳公园，田村，八里庄，北苑，也看过酒仙桥的阳光上东。不太愿意考虑新房。看了不少观点有的说买最贵的单价，有的说买还没涨起来的。听完我现在又迷茫了，还请给予些板块建议。谢谢
A:回答:您好,感谢信任1、这几个区域太阳宫、清河都有轻微的学区溢价,因为有产业支撑房价相对牢靠,有时会出现回落的现象,如果完全不考虑学区朝阳公园和奥森板块、望京更合适一些;新北苑最大的价值是比较新,其次是纯居住板块，主要是填补这个区域中产对高品质的需求，
其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价的;所有完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;
2、阳光上东的成长环境比较差,未来这个盘上涨动力一般,丽都这个商圈,本地人管叫丽都商务区;外人称为城乡结合部,最大的硬伤是交通比较差,酒仙桥是个独立板块，虽然有企业但区域比较固化，整体面积较小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。电子城未来发展并不是特别看好，城中村太多改造难度比较大，如果不改造优化很难释放潜力。如果未来整治街道、扩宽酒仙桥路,打通向望京的东西路,酒仙桥就会有一个质的改变.但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度;区域决定了未来的房价天花板,楼盘决定未来的成长性;
3、四季青田村这一带板块一般，第一是区域商圈比较乱，还有大面积城中村，其次在航道正下方，居住体验有瑕疵，不是在附近工作一般不建议投资这个区域，目前的价格已经接近天花板，区域一直固化，楼市没有特大利好正常涨价的情况这个区域的天花板比较难破;海淀可以以中关村为核心,围绕中关村一带的优质商圈行情一直领涨,西南部行情一直落后,海淀的发展方向是中关村往北;西南部整体行情比较落后
Q:提问:非常感谢京总之前的指点。由于现在置换房家里意见不统一，出现两个方案，不知哪个更优，请京总点拨。基本情况：计划今年在北京换房后另购房投资，现有西二旗智学苑3居1套，目前市值700+，计划再投入700+换房或者投资小户型。现有两个方案请教京总：
1、西二旗智学苑出售，另外增加500，买入橡树湾或者东湖湾、万和城两居，总价1200以内。或者追加杠杆到1700，买入这三个小区的三居室。关于智学苑，目前已确定西二旗小学调整为中关村一小分校，且今年有希望换物业，未来是不是有升值潜力？继续持有还是置换？
2、继续持有西二旗，另加700+买入小户型。可选奥森板块例如澳林春天一期或者二期两居室；或者望京东湖湾开间？橡树湾开间？纯投资，哪个方案更优？也可以考虑其他升值空间好的小两居板块和小区，恳请京总推荐。因为孩子上学方便考虑，近三年都会租房住。3年-6年后有可能整合资产再换房自住。以上，恳请京总点拨。叩谢
A:回答;您好,1、原本小区不带学区,突然划入学区,有2种情况,1是划入普通学校,这个涨幅比较轻微,如果是划入的重点学校,涨幅比较明显,可以说是很夸张,短期(2-3个月)最高能达到50%;这个重点学校指的是同区域缺乏优质教育资源的情况下才能凸显,当价格短期到顶时会有一个冷静期,
智学苑的价值是价格低性价比比较高,在西二旗板块流通性属于数一数二的,但居住体验在同区域并没有特别大的优势,其次西二旗产业较多,居住楼盘较少,准确说不是产住结合的区域,整个区域的居住体验并不是特别好,更换物业和划入学校算是利好,结合这个盘在同区域由于价格优势比较凸显,应该会有一个不错的涨幅,预计15%-20%左右,处于机会成本可以留着观察一段时间
Q:提问:京总好，拜读了您星球的所有文章，受益匪浅，感觉您的见地一针见血，烦请指点一二;现状：京户，已婚，单位分配住房（无产权，权属单位，可永久居住），首房首贷，预算500（200首付+300贷款）
需求：不自住，纯投资，考虑以二手房为主，买后出租，置换周期10年左右，烦请以纯投资的角度推荐一下可购买的区域和小区。谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!持有10年500的预算在全北京选,比较稳健的区域可以看看常营的苹果派,500全部下来可以拿一个两居室,北京新天地五期可能会超出20-30的预算,满五唯一加上中介费税费价格520-530左右可以拿下;首先常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好
2居室的户型在市场上是主流户型,成交占比50%以上,不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好,作为500的预算是一个不错的区域,祝一切顺利!
Q:提问:您好，孩子今年下半年上高中，目标学校在中关村附近，现在的房子在奥森北园东边的万科星园，为了孩子上学方便，考虑将现有的房子置换到海淀区，离中关村近一点，看了下在中关村附近放价高，且楼比较旧，存在学区房降价的风险，请问从财富保值增值的角度看，是不置换，在学校附近租房子好，还是置换好？如置换，请推荐重点看哪些楼盘为好呢？总价预算在1000～1200万元，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!万科星园属于奥森板块品质还可的盘,热度一直靠前,流通性很好,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;这个盘有持有的价值,
孩子不需要学区名额,完全没必要再往学区房里挤,学区房是高危投资品,不建议刻意去投资,随着政策不断变化,学区的概念可能会随时取消,风险比较大,星球内会员因孩子上学因素,一般都是建议买小的,因为房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.
房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,一旦学区改动,可能面临巨大损失,如果您愿意博一把,学区房的收益性中短期可能会实现暴击,但风险和机会并存;比较稳健的方式是投资纯居住盘,涨幅虽然没有学区房夸张,但不会出现波动的现象,而是跟着区域的价值稳健向上爬;比较稳健一些!
中关村一带一是有学区溢价,二是楼盘较旧,居住体验不如万科星园,2017年之后房价上涨的规律是遇到行情第一波上涨的是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第二波仍是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;
我看好的学区房不多,一些优质区域的品质盘还可,抛去学区因素,自身价值很稀缺可以考虑的,这种盘如果学区有变化,不会瞬间转移价值,安全系数相对高一些;1000-1200在中关村一带选不到品质盘,从保值增值的角度,继续持有万科星园,以租换租,比较稳健一些;建议认真阅读星球精华栏的文章《81北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!
Q:提问:京总您好，有了二娃想把老北苑的西南向二居升级为南向或者南北通透的三居，因为熟悉这边的环境，就想在附近换，哪个小区性价比高，给些意见呗？
如果对居住环境要求不是特别高,可以优先考虑第二梯队,也就是华茂城和世华泊郡;新北苑前期还是存在一定炒作现象的,目前高端盘存在一定的溢价;新北苑属于纯居住板块整体城市面貌比较新,主要的价值是填补这个区域中产对高品质居住的需求，其购买力还是依托外区的产业，像望京、中关村朝阳园、来广营，也正是因为这些因素新北苑前期涨势过于快,导致目前是存在溢价;所有前期完成过涨幅的新区如果要走向更高的台阶,需要能够承接更高端的客户,这些区域的楼盘和区域也就必须获得更高端客户的认可,
只有这样,这个区域才能有所突破;被一次次的购买力推动房价上涨,说的简单点就是新北苑这个区域前期能买的已经基本全买了,这些购买者有本地的,有外地的,未来只有吸引新的购买力才有可能把这个区域的价格推高,如果单靠本区域内置换不会太明显;保守一点第二梯队比较稳健,激进一点如果长持的话第一梯队也可;建议认真阅读精华栏的文章81北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08北京楼市价值正在沙化
04因为保障房充足，所以商品房B涨
07浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15北京房产投资核心逻辑和原理
82通州跑赢大盘选筹导图
84北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中···